共有持ち分の問題点と処理方法

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不動産の共有持分の問題点と処理方法

このページでは不動産の共有持分について解説し、問題点や解消方法をご紹介します。
このページをご覧になっている方は、共有持分の問題を抱えておられる方、将来的に抱える可能性があるなどで興味をお持ちの方々だと思います。

共有持分とは

不動産を購入する時に夫婦2人で資金を出したり、不動産の相続などで複数名の取得予定者がいる場合に考える必要があるのが、共有持分をどうするかという問題です。
一人で所有する場合は単独の所有権となりますが、夫婦2人の名義にする場合や、複数名の共有とする場合、それぞれの共有持分での所有となります。
共有持分には、共有者のうちの1人だけの意思では不動産全体を売却できないなどの制約があります。

AさんとAさんの義父(妻の父)との共有状態だったケース

Aさんは妻の義実家との同居にあたり、義父と共有で家を購入しました。
同居してみると、Aさんは義父母と生活のリズムが合わないなどの理由で、数年で別々に暮らすことにしました。自分が住まなくなるとはいえ、次に自分が住む家の購入資金を確保する必要があり、義父母だけが家を使用することを快く思えず、また固定資産税・管理費の負担でお互い納得いく結果が得られず売却することにしました。

しかし、ここで問題が。義父はこの不動産を購入するにあたり、銀行から融資を受けて購入していました。売却にあたり設定された抵当権の抹消は必須です。この不動産の価値がローン残高より高ければよいですが、低い場合は売却することで赤字分を負担する必要が出てきます。

ここで考えられる選択肢。
まずは査定をしましょう。実は共有持分だけで売却する方法はありますが、やはり全部の所有権として一体で売却した方が高く売却することができます。
査定の結果、抵当権の設定された部分でローン残高を完済できる見込みが立てば、共有者全員で協議して売却手続きに入りましょう。
残念ながら、査定の結果、債務超過だった場合、その超過度合いによって、取れる選択肢は変わります。超過が明らかな場合は金融機関に相談することも選択肢のひとつ。多少の赤字で何とか支払えそうな場合でしたら、そのまま売却手続きを進めてもよいかもしれません。
ここで赤字になることで義父が売却に反対したら、あとは共有持分のみで売却を検討してみましょう。専門業者もおりますので、調べてみてください。

まとめ

共有持分で不動産を所有していると、売却や賃貸などの行動を起こすときに、自分の一存では手続きができないことが多々あります。不動産を取得するときに、どういうかたちで所有するのが良いのか、よく考えてから契約・登記することをお勧めします。

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