再建築不可物件のメリット

再建築不可物件のメリットってなんでしょうか?

1.とにかく価格が安い(都内の物件でも割安に手に入る)

建て替えできない物件の価値は、当然ですが建て替えできる物件と比べると価値が低いです。

例えば都心の某区で現在売りに出ている建て替えできる物件と建て替えできない物件を比較したところ、建て替えできない物件で半値以下のものも多数ありました。

一例ですが、建て替えできる物件で5000万円の戸建であれば同じエリアの再建築不可の一戸建で2500万円です。

またリフォームすることで、再建築不可物件の寿命を延ばすという観点からも価値が見いだせます。現在流行っているリノベーションを行うことで住環境は見違えるほどよいものに生まれ変わります。ただし、リノベーションについては、再建築や違法改築とみなされる場合もあるので気をつけて行う必要があります。

人生において、マイホームにかけるコスト削減を検討する際には、低コストで手に入る再建築不可物件も視野に入れることもおすすめです。

2.収益性の高さ(貸家にした場合の利回りが高い)

売買価格では建て替えできる物件と建て替えできない物件では大幅な価値の差がありますが、賃料ではどうでしょうか。実はこれはそれほど大きな価格差はありません。

再建築不可物件では道路の間口が狭いことがよくあるので、建て替えできる物件と比べると、出入りがしにくい、舗装されていない、道が暗いということはあるかもしれませんが、、室内状況は建て替えできるできないは関係なく、居住者次第です。

その地域における一般的な賃料相場は、築年数や利便性などの要素に左右されます。その物件が建て替えできるかどうかは問題ではありません。

そのため、安く手に入れた戸建でその地域の相場に合わせた賃料を得ることができるため、利回りは建て替えできる物件と比べると大幅に高くなります。

また、少し話は大袈裟になりますが、再建築不可物件を購入した後に、隣地を購入したり、近くの道路まで通じる土地を購入することができれば再建築が可能になったりする場合もあります。

再建築不可物件が少なからずある地域では、古い建物が多いので隣地の所有者が処分に困っているなど、土地を売ってもらえる可能性もあります。少し費用は余計にかかりますが、土地の価値は必ず上がるので検討の余地があるでしょう。

3.税金が安い

再建築不可物件の土地は、税金(固定資産税、相続税、不動産取得税などなど)も安いです。土地の課税は、課税評価額といって、土地の価値が高いほど課税評価額が上がり、税金が高くなります。再建築不可物件の土地は、いろいろな理由がありますが、間口が狭かったり、接道が無かったりして、そもそもの土地の利用価値が低いので、課税評価額が下がり、税金が安くなります。

なお、現在お持ちの土地で固定資産税が高いと感じている場合でも再建築不可物件であれば、市町村への申し出により評価の見直しができる可能性もあります。

こんな場合は、税金が安いかもしれません。

・間口が狭い

・奥行きが短い

・道路に接していない

・変形した土地

土地を持っていると毎年支払わなければならない固定資産税は、住宅費の代表的なランニングコストであり、これを抑えられるのは大きなメリットでもあります。

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