再建築不可物件のライフライン

再建築不可物件、ライフラインは大丈夫?

ライフラインというのは、電気・ガス・水道のことです。これら3つの要素は生活にかかせません。

再建築不可物件を購入する際、ライフラインの確認はとても重要です。

電気が通っているか、ガスが使えるか、蛇口をひねると水が出るのかといった基本的なことは事前に調べておかないといけません。現代の日本ではごく当たり前のことのように思えますが、再建築不可物件に関していえば、建て替えできる物件と比較してより重要なことなのです。

何が言いたいかというと、ライフラインを使えるかというだけではなくて、どういう経路で引き込まれているかということです。過去に再建築不可物件を見てきた中では、電気を引き込むのに他人の土地のポールを経由させてもらっていたり、ガスや水道の引き込み管を他人の土地に埋設していたりするケースが少なくないのです。

他人の土地を使用してライフラインを引き込んでいる場合は、改修が必要になったときや、新たに敷設するときに独断ではできないことがあります。

これらのリスクも考えておく必要があります。

水道管が破損したら?

ライフラインのうち、電気・ガスについては、それほど大きな問題ではありません。電気のような生活必需品は、電力会社が民有地に承諾を得て電柱を設置しているので何らかの手段で引き込みが可能でしょうし、都市ガスでガス管を埋設するのに支障があればプロパンガスを設置することでガスも使用できます。

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しかし、水道については注意が必要です。水道管が破裂したり、水道管そのものがなかったりした場合は、修理や敷設が必要になります。

水道管はそもそも地中に埋設されています。公道の下を張り巡らせた本管から枝分かれして各エリアや各家庭へと供給されています。

私道に接道した土地や未接道の囲繞地に水道管を引き込む場合には、公道から引き込む土地までの私道や道路との間にある土地の所有者から掘削や埋設の承諾が必要になります。

もし水道管が破損して、新たに水道管を敷設・移設しなければならなくなった場合に、土地の利用を断られたらどうしようもありません。また高額な工事費用を自己負担で行わなければならないかもしれません。

トイレは水洗?

先ほどは、飲み水の話が中心でしたが、水道は、飲み水(上水道)だけではありません。下水道についても知っておくことがあります。

都市化が進む現代では、今はもう当たり前となっている水洗トイレですが、下水道のインフラはまだまだ整備されていない地域では、浄化槽や汲み取り式のトイレなども少なくありません。

下水道が十分に整備されていない地域では、浄化槽といって生活雑排水などの汚れた水を処理する設備が必要となります。敷地内に小さな下水処理場があるようなイメージです。

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浄化槽が適切に設置してあるかどうか、浄化槽を使用するためのランニングコストがいくらかかるかは確認しておくべきです。また、浄化槽から公共下水道への切り替え工事には高額の費用がかかる場合もあります。(自治体から補助金が出るケースもあります。)

再建築不可物件は、汚水や排水の処理をどうするのかよく確認しておいた方がよさそうですね。

ライフラインは、購入前に必ずチェックしましょう。

これらのライフラインの確認は、売主に教えてもらうか、仲介業者がいれば購入の前段階で聞けるはずです。(不動産を売買するときの重要事項説明に盛り込まれています。)

電気・ガス・水道を確認する際には、現況を確認するだけではなく、埋設管がどういう経路で引き込んでいるか、など目に見えない部分まできちんと確認することが重要です。

将来のリスクを避けるのであれば、公共の上下水道が完全に整備されている地域の物件を選んだ方がよいかもしれません。整備されていないのであれば、リスクを十分に理解した上での購入をお勧めします。

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