知っておきたい!セットバックのあれこれ

セットバック

セットバックとは

不動産を所有していたり、これから買おうというときに、敷地の利用について道路から何メートルか後退しなければならないという話を聞いたことはありますか?

建築基準法には、建物を建築する敷地は、建築基準法に定める幅員が(原則)4m以上の道路に接面2m以上接しなければならないと規定されています。

セットバックとは、敷地が接している道路の幅が4m未満であった場合、敷地の一部を道路とみなすことで道路幅を4m確保して建築基準法の要件を満たすということです。

購入や建て替えを検討している物件の敷地の接道の幅が4m以上ないと、このセットバックが必要になってきます。

セットバックした敷地部分は、道路とみなされますので敷地としては認められなくなります。その為、例えば縦・横がそれぞれ8mの土地で1mセットバックの場合、この土地の有効宅地面積は、本来8m×8m=64㎡と思われるところ、7m×8m=56㎡ということになります。

当然、敷地面積が小さくなると、建ぺい率や容積率の関係で、建築できる住宅の規模が小さくなります。

4m未満の道路ってどういうこと?

古い町並みや路地裏などには、幅が4mに満たない道路が多数みられます。これらの道路は、建築基準法が適用される以前や、都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいます。

これらの道路が4m未満でも建築基準法上の道路として指定を受ければ、道路とみなすことになっています。これらの道路は「42条2項道路」「2項道路」「みなし道路」などと呼ばれ、幅が4mに満たないものが少なくありません。

セットバック部分の税金はどうなる!?

通常、セットバックして提供した土地の固定資産税の課税は公衆用道路扱いとなるため非課税になることが一般的です。(自治体により扱いが違う可能性があるため、詳しいことは管轄の自治体に聞いてみてください。)ただし注意すべきこととして、単純に建築用地と分けて道路幅4mを確保して建築するだけでなく、基本的には分筆登記をして「公衆用道路」としていないと固定資産税がかかります。自治体によっては一団の土地(一筆)であってもセットバック部分が公衆用道路であることを証明できれば非課税にしてくれるところもあります。

また、自治体により異なりますが、セットバックの分筆に助成金を出したり、路線の測量から所有権移転登記までを無償で行ったりする場合もあります。

結局セットバックを要する物件ってどうなの?

過去に取り扱った物件で特殊な事例があります。

セットバック部分の上に建物があり、その建物で事業を営んでいるケースがありました。通りの並びは、ほとんどセットバックされて建物が建っているため、この建物だけが通りから少し飛び出ていて、見えやすく目立っておりました。

建て替え時にセットバックする必要がある戸建て住宅については、あくまでも建て替え時にセットバックが必要なのであって、既存の建物をわざわざ取り壊して後退する義務はありません。

言い換えれば、そのまま住むということには何の問題もないということです。将来、建て替えや増築をすることは100%無いと考えるのであれば、何も気にする必要はありません。

ただし、デメリットを挙げるとすれば将来的に売却を考えている場合は、セットバックが必要な土地ですので、その分、不利になります。

建て替え・改築をする予定がある場合には、セットバックすると有効な宅地面積がどのくらいなのか、望む間取の建物が建築できるのかをよく確認する必要があります。

将来どのように土地を利用していくかを十分に検討することができれば、これらの住宅を購入することのリスクも視野にいれやすくなるのではないでしょうか。

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