積算評価とは?

積算評価とは? クリアパートナー

積算評価とは?

不動産を査定する際のひとつの評価方法です。
金融機関が融資をするときに、どうやって担保価値を算定するのか・・・?
その時に重視する評価方法が積算評価です。
なお、この積算評価は不動産の価値を測るひとつの評価方法ですが、市場価格との価格差が出ることがしばしばあります。不動産の評価は、その目的や方法で様々な評価額が出てきます。積算評価は、誤解を恐れずにいえば、「机上の評価」だと思います。不動産は市場価格で流通することが一般的なので、積算評価だけで価値を測らないように注意してください。
補足になりますが、担保価値と挙げましたが、金融機関は融資した後に返済が受けられなくなったら債権を回収しなければなりません、その時のために、担保にする物件にどのくらいの価値があるのか評価をしておくのです。

積算評価について

積算評価の計算方法は、土地の評価額と建物の評価額を足したもの、となっています。

●土地の評価額
土地の評価額=前面道路の路線価×地積

路線価とは、国税局が公表している土地の評価額です。
毎年7月に公表され、その年の1月1日時点での路線に面する宅地1㎡あたりの評価額が数値になっています。

その土地の路線価に調べたい土地の地積をかければ評価額が出ます。

例えば100㎡の土地で路線価が15万円であれば
100㎡×15万円=1500万円
というような具合です。

●建物の評価額
建物の評価額=延床面積×再調達価格×(残存年数÷耐用年数)

※再調達価格とは、現時点で同じ構造の建物を建てる場合に1㎡あたりかかる費用、です。

●再調達価格について(※目安です)

木造・・・15万円
軽量鉄骨造・・・15万円
重量鉄骨造・・・17~18万円
鉄筋コンクリート造・・・20万円

※再調達価格は金融機関により異なります。

余談ですが・・・

金融機関は融資をする際に積算評価と収益還元法を勘案して評価していることが多いようです。
余談ですが、任意売却案件を取り扱っていると、特に地方の物件に多いですが積算評価が市場価格を上回っていることがあって、市場価格での売却に金融機関がなかなか応じてくれないことがあります。そうなると、競売で落札されることになり、場合によっては任意売却で売れる見込みだった価格を下回ることもあります。積算評価が高いと、担保価値が高く認められやすいことから融資を受けやすいということはあると思いますが、売却したいときにオーバーローン(債務超過状態)になっていて売却できないなんてこともあるので注意が必要です。

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