借地権

借地権とは

借地権(しゃくちけん)とは、建物を所有することを目的とした(他人の)土地を借りる権利のことです。借地権を持っている人のことを借地権者(しゃくちけんじゃ)といいます。土地に借地権が付いているとき、土地の所有者が持っている権利は底地権(そこちけん)といいます。土地の持ち主という意味から、底地権を持った土地の所有者は地主(じぬし)と呼ばれます。

借地権の価値

借地権の相談を受けると、皆さんそれぞれに認識が違うことに驚きます。
私は不動産業界に入ってから借地権のことを学んだので、借地権という言葉を知った時点から、そもそも借地権という権利があって価値があるという前提ができていました。
しかし、借地権の相談を受けてみると、借地権者の方が借地に価値があることを知らず、借地上にある建物を使わなくなったので建物を解体して地主に無償で返却しようと思っているという方がいたり、地主に借地権譲渡の相談をすると、「そんな権利あるの?」といったように借地権には価値がないと思われている反応をされる方も少なくありません。地主の中には、好意で無償で土地を貸してあげたら建物を建てられて、気が付いたら権利を主張されたという方もいます。いろいろな経緯があるため、認識は個々の事情によるのでしょう。
結論から言いますと、借地権には価値があります。そして、売買もできます。
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。(借地権の付いた土地の所有権を底地と言います。)
なお、駐車場や資材置き場として利用するために土地を賃借する場合は、建物所有を目的とする、いわゆる借地借家法の借地権には該当しません。

借地権を売る(譲渡する)時にかかる費用

借地権を売却する時には、所有権(土地・建物がすべて自分のもの)の不動産売買とは手続きが違い、地主の承諾を得るとともに承諾料の支払いが必要になります。
借地権を売買するときに借地権者から地主に支払われる費用には、(根拠や相場はありますが)明確な決まりや割合があるわけでなく、不動産を取引する上での慣例として地主と借地権者の話し合いで決まります。
ここからは、実際の借地権の取引で扱われる費用や相場をご紹介します。

費用と相場について

譲渡承諾料(または名義変更料・名義書換料)・・・借地権価格の10%程度
借地権価格というのは、その土地の借地権としての評価額ということです。
注意点になりますが、借地権価格は売主と買主が当事者間で決めた価格も借地権価格と考えられますが、地主側から公示価格や路線価などから算出した借地権価格を提示される場合もあります。
当事者間で決めた価格はいわゆる市場価格に近いものになると思います。公的な評価額を基に算出した価格と市場価格を比べると価格差が出ることがあります。

更新料・・・借地権価格の5%程度
更新料とは、借地権の契約期間の更新を地主に認めていただくための費用になります。

建て替え承諾料・・・更地価格の2~5%
現在建っている建物を建て替えて新たに建物を建てることを地主に承諾していただくための費用になります。

増改築承諾料・・・借地権価格の3~5% ※増改築の度合いによります。
現在建っている建物を増築したり、改築したりすることを地主に承諾して頂くための費用になります。

条件変更承諾料・・・更地価格の10%程度(非堅固建物から堅固建物の利用目的の変更)
借地権価格の5%程度(用途変更など)

※条件変更の内容や度合いによります。
借地権は、借地権者と地主との間で締結された土地の賃貸借契約を根拠に生じている権利です。この賃貸借契約の条件を変更する場合は、地主の負担も変わるため、対価を支払って承諾して頂くことが一般的です。

なお、借地権の使用目的を自己居住目的から賃貸収益目的にすることや、非堅固建物(木造など)を堅固建物(RC造など)にすることなど、より強い権利が設けられる場合は土地所有者の負担が大きくなると考えられるため、これらの条件の変更については、より多くの承諾料の支払いや、地代の増額などの対価が支払われる傾向があります。

借地権の売買を実務的に行っていると、地主さんへの費用の支払いについて、借地権価格の算出方法や、やり取りする費用の種類などのルールが決まっていないことが分かります。
また、これらの借地権に関する費用支払いの慣習は地域による違いもあります。

そもそも借地権の価値を知らずに無償で借地権を地主さんに返してしまう方がいたり、地主さんでも必要な費用を受け取れることを知らずにタダ同然で土地を使われてしまって税金の負担を強いられている方もいます。
借地権の売買に関する費用について、やり取りする理由や相場が妥当なのか心配でしたら、お気軽にお問い合わせください。

借地権の評価・査定について

借地権の査定額の出し方については、よく更地価格×借地権割合=借地権価格と考えている方を見かけます。(借地権割合とは、国税庁が相続税や贈与税の課税評価のために設定した数値です。国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表の中に記載があります。)
しかし、借地権の実勢価格を算出する時には、上記に加えて流通性を考える必要があります。特に借地権で注意すべきなのは、金融機関から融資を受けづらいことです。資産の流動性という点では、借地権はその利用目的に制約(土地所有者との契約の条件)があることなどから、金融機関も担保として厳しく見ざるを得ないため、所有権の不動産と比較して融資条件は厳しくなります。
また、借地権を売るための査定をする場合には、売却条件に注意することが必要です。
誰を対象に売るのかで、査定は大きく変わります。上記の借地権の実勢価格のお話は、あくまで第三者への流通性を考えたものであり、地主に買ってもらうことや、地主と協力して借地権と底地権を合わせて第三者に売るような場合は、売却対象となる物件が所有権となるため、借地権の制約を考える必要はありません。
以上に書いてきたこと以外にも、借地権の価値を判断するには個別に考える要素があります。それは、地主との関係であったり、地代や更新料が適正かどうか、等々・・・です。
借地権の価値を知りたい方や、契約内容のこと、かかっている費用のことでいろいろ聞いてみたいという方は、気軽にお問い合わせください。

借地権譲渡時のトラブル

借地権の譲渡をする場合は地主との賃貸借契約上定められた条件を満たす必要があり、それが原因でトラブルに発展するケースがあります。そこで、借地権譲渡時に考えられるトラブルと解決法についてご紹介します。
土地の借主が建物を譲渡する場合などは、借地権の譲渡も同時に行うのが一般的ですが、民法第612条1項の規定により、借地人は土地を貸している貸主の承諾がなければ借地権を譲渡できないことになっています。そのため、承諾が得られず借地権の譲渡が成立しないといったトラブルが起きる可能性があります。夫婦の離婚による財産分与が行われた場合の借地権の譲渡など特段の事情があるものについては、判例によって地主からの契約解除や土地明け渡し請求が認められないケースもありますが、借地権の譲渡時には地主の承諾を得る必要がある点に注意をする必要があるでしょう。

解決策のひとつ、借地非訟

もし、地主の承諾が得られずにトラブルが発生し、争いにまで発展してしまった場合はどうしたら良いのでしょうか。法廷で争うことになると、弁護士費用など多額の費用がかかりますので、できるだけ避けたいところです。考えられる方法としては、借地非訟の活用です。借地非訟とは、一定の争いについて、裁判所が地主に代わって借地人の申し立てを受けて承諾を与える制度です。この制度を活用すれば、地主の承諾がなくても借地権の譲渡が可能になります。借地非訟が活用できるケースは、借地権などの賃借権の譲渡や転貸の場合のほか、借地条件変更や増改築許可、さらには競売や公売に伴う土地賃借権譲渡許可のケースに活用できることになっています。

借地非訟を活用するための方法と手続き

借地非訟を活用して裁判所から承諾を与えてもらうためには、所定の手続きが必要です。まず、借地非訟事件の種類に応じた申立を裁判所に対して行います。あわせて申立料を支払う必要があります。申立が行われると、申立書の記入方法が適切であるかどうか、申立料が支払われているかなどの要件が満たされていることが裁判所によって確認され、問題がなければ申立が受理されます。その後、当時者の立会や陳述が行われることになります。申立内容が確定して承諾が得られるまでには相当な時間を要する場合も多いですが、当時者同士で解決できない問題を裁判所が間に入って解決してくれる制度ですので、トラブル発生時は活用してみる価値はあるでしょう。

こんなお悩みをお持ちの方はご相談ください。

☑ 借地権を売りたい。
☑ 借地権を売りたいが、地主が承諾しない。
☑ 借地を売る予定だが、地主側と条件の折り合いがつかない。
☑ 借地の契約について相談したい。
☑ 地代が高い。
☑ 更新料が高い。
☑ 借地を相続するが、何に気を付けたらよいか知りたい。
☑ 借地上の建物を建て替えたい、解体したい。
☑ 借地非訟のことが知りたい。

 

 

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