再建築不可物件の取り扱いにお困りの方へ
再建築不可物件とは、現状は建物が建っているものの、新たな建築・増築や大規模なリフォームができないといった法的な制限を受けている物件です。例えば、建築基準法が施行される以前に建てられた建物で、道路に接道していない、あるいは道路に接道しているものの間口が2ｍ未満である等が再建築不可物件に該当します。
多くの不動産会社で「売却は難しい」と断られるような案件であり、当社にもたくさんの方からご相談をいただいております。
再建築不可物件の取り扱いを専門的に行う当社が、売却・活用・処分方法やなるべく有利に売却するためのコツを解説していきます。
再建築不可物件とは
建物を壊した後に新たな建築ができない物件を「再建築不可物件」といいます。再建築できない理由には建築基準法が関係しています。
建築基準法では「敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建築物を建築できない」（＝接道義務）と定められています。つまり「道路に接していない」「道路と接しているが接している部分の長さが2m未満」「道路らしき道に接しているものの建築基準法で定められた道路でない」という土地に建てられた物件は「再建築不可物件」となります。
接道義務の目的は、防災や人命救助の観点から消防車や救急車が物件に入ることができるように定めたものであり、例えば火災発生時の消火活動や、緊急時の人命救助を円滑に行うためのルールです。緊急車両が入れない土地はリスクが高いため建物の建築が制限されています。
昭和25年（1950年）の建築基準法、昭和43年（1968年）の都市計画法が施行される以前に建てられた建物には接道義務を果たしていない物件があります。再建築不可物件は必然的に築年数の古い物件ということになります。更地にして新築したり建て替えたりすることができないため売却は難しく、頭を抱えている不動産所有者も少なくありません。
再建築不可物件の売却・処分方法について
1.賃貸活用して収益化する
再建築不可物件で築年数が古くても、普通に住める状態であれば賃貸活用するケースは意外と多くあります。なぜなら、条件次第では高い利回りを実現できる可能性があるためです。
再建築不可物件は資産価値が普通の（接道義務を満たしている）物件と比べて低い傾向にあり、固定資産税が安い傾向にあります。賃貸需要の高い地域であれば、家賃を下げたとしても高い利回りを実現できるのが特徴です。
ランニングコストを上回る利益を出すことができるのであれば、賃貸活用を検討してみるのも良いでしょう。
当社では地域特性やニーズを捉え、物件価値を見極めた上で様々なご提案が可能です。再建築不可物件の有効活用をお考えならば、ぜひ当社にお任せください。
2.不動産買取を利用する
不動産会社に再建築不可物件の買取を依頼する方法です。不動産業者と直接やりとりするため、個人の買主を探す仲介売却よりも時間や手間がかからないのがメリットです。
一般の市場にて買主を探す仲介売却は高く売れる可能性があるものの、需要がなければ長期化することが予想されます。また、築年数の古い物件を一般消費者に売却することはリスクも高く、仲介手数料の支払いなど費用もかかるのがデメリットです。
実は不動産会社の中には再建築不可物件の買取を専門にしている業者もあります。業者による直接買取のため手数料はかかりませんし、現金化もスピーディーというメリットがあります。
再建築不可物件をすぐに売却したい、すぐに現金が必要、とお考えでしたらまずは当社にご相談ください。
3.公的制度の
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは空き家を貸したい・売りたい所有者様と空き家を借りたい・買いたい希望者様を各自治体が窓口となってつなぐ公的な制度です。
不動産会社は利益を仲介手数料から得るため、売却価格があまりに低い物件は依頼を断る可能性があります。しかし、空き家バンクならば、空き家の有効活用や地域活性化を目的としている制度であり、登録することを断られることはありません。不動産会社に依頼したものの売却できないという場合は利用を検討するのも一つの方法です。
当社では他社で断られた再建築不可物件であってもご相談を受け付けております。売却・有効活用などお客様ごとに最適なご提案をいたしますのでぜひお気軽にお問い合わせください。
4.寄付・贈与をしてリスク回避する
再建築不可物件は一般的な不動産と同様に、自治体に寄付することができます。
「無料で手放すなんて」と思われるかもしれませんが、古い物件を放置したままでいると固定資産税などのランニングコストや維持管理費が積み重なる、獣害・虫害・倒壊などによる近隣トラブル、特定空き家認定によるリスクなど様々なデメリットがあります。そのようなデメリットを回避するという意味では寄付も検討の余地ある選択肢といえるでしょう。
ただし、公的利用が難しい、維持管理が負担になるなどの理由から自治体から寄付を断られる可能性もあります。そうした場合は隣地所有者の方に贈与を持ちかけてみましょう。
当社ではお客様のご事情・ご希望はもちろん、周辺事情や税金、その他様々なことを踏まえた上で最適なご提案をしております。寄付や贈与も選択肢のひとつですが、まずはクリアパートナーへご相談ください。お客様のご希望をできる限り叶えるご提案をいたします。
5.更地にして倒壊リスクを避ける
あまりおすすめできませんが、更地にするという選択肢もあります。
再建築不可物件はその名の通り、更地にしてしまったら新たに建物を建てることができません。そのため活用範囲が狭まってしまい、売却も難しくなります。また、資産価値が下がることや、更地にしたことによって固定資産税が上がるなどのデメリットもあります。
こうしたデメリットを踏まえた上で、「倒壊の恐れがある。」「災害により塀や瓦が崩れて誰かを怪我させてしまう。」「特定空き家認定されてしまいそうだ。」といったご事情がある場合のみ選択肢に「更地にする」ことをいれていきましょう。
当社はお客様の利益を第一に考えています。難しい再建築不可物件であっても、売却・賃貸活用など、お客様の利益につながる方法を模索してご提案できるように尽力いたします。「他の業者で売れなかったし無理かも…」とお悩みの方はぜひ一度、クリアパートナーにご相談ください。
再建築不可物件をなるべくスムーズに売却するためのポイント
再建築不可物件はそのままでも売れる可能性はあるものの、基本的には売却しにくい物件です。再建築不可物件をなるべくスムーズに有利な条件で売却するためのポイントをご紹介します。
1.再建築を可能にする「隣地の購入」
再建築不可物件はその名の通り、新たな建築や大規模なリフォームができません。しかし、隣地所有者との交渉が必要となるものの、道路と隣接する隣地を購入することで建築可能な物件へと生まれ変わることも可能です。
2.リフォーム・リノベーションによって物件の付加価値を高める
再建築不可物件では柱や梁を壊すなど、構造体に影響のある大規模なリフォーム・リノベーションを行うことができません。しかし、建築確認申請を必要としない程度の軽微なリフォーム・リノベーションは可能です。リフォーム・リノベーションによって居住可能になれば有効活用が可能となります。
築年数が古い物件であっても、リフォーム・リノベーションによって付加価値を与えれば売却しやすくなりますし、場合によっては高値がつく可能性もあります。
3.不動産会社に買取を依頼する
再建築不可物件は一般の市場に流してもなかなか買い手が見つかりにくいものです。何度も値下げしたものの、けっきょく売れ残ってしまい機会損失を被ることも珍しくありません。
このように売却しにくい再建築不可物件であっても、不動産会社によっては買取をしてくれる可能性があります。相談する場合は、再建築不可物件の買取実績を持つ不動産会社を探すと効率的です。
当社は「物件の再生」をコンセプトに、再建築不可物件売却のお手伝いや買取のご相談を積極的に受けております。「売れない」とお困りの物件もぜひ当社にお任せください。
再建築不可でなかなか売れない…どうぞお気軽にご相談ください
再建築不可物件は建物を壊してしまうと新たに建て替えることができず、大掛かりなリフォームもできません。さらに建築基準法施行以前の建物で築年数が古いため、売却するのはかなり難しい物件です。
当社では「物件の再生」をテーマに再建築不可物件の売却・賃貸活用のご相談を積極的にお受けしております。確かにそのままの状態で売る・貸すというのは難しいかもしれません。しかし、様々な工夫により有利にお取引を進めることもできます。
当社は再建築不可物件の取扱実績も多くあるため、物件や周辺ニーズにあった様々なご提案が可能です。「なかなか売れない」「他社で断られた」そのような再建築不可物件も、どうぞお気軽にクリアパートナーへご相談ください。
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